|
“金三月”接近尾声，南京终于迎来销许热潮！仅在3月19日-21日三天时间里，就有8家楼盘领取了销许，涵盖了住宅、公寓以及别墅产品。 但刚需想买一套房，仍然难上加难！ 近期新领销许项目：
南京：老盘时隔多年房价暴涨 首付还要6成 万江共和新城： 桥北老盘万江共和新城新领红公馆25、27号楼销许，户型面积86㎡、121㎡、130㎡、132㎡，共计222套毛坯房源，销许均价23000元/㎡。
项目上次开盘是在2013年，距今已有5年之久，彼时均价仅为9400元/㎡，房价涨了近13600/㎡。此次领取销许房源登记时间3月22日9:00-3月23日9:00，接受现场、微信公众号2种登记方式，需购房证明、身份证材料。 无独有偶，南京还有一家老盘也重出江湖！ 星叶瑜憬湾： 时隔近3年，位于城北迈皋桥的星叶瑜憬湾终于要推新房源了！
时隔近3年 房价涨超8000元/㎡ 星叶瑜憬湾项目地块，是由栖霞建设在2012年拿下的，当时地价仅为6490元/㎡。到了2013年下半年，仅一街之隔的恒大翡翠华庭地块飙到15408元/㎡，几乎涨了2倍。 星叶瑜憬湾首开是在2014年10月21日，当时销许均价为21790元/㎡，折后均价仅19500元/㎡，面积74-129㎡。
项目最近一次开盘是在2015年9月，当时的销许均价为21478元/㎡。而此次将推的8号楼销许均价近30000元/㎡左右。可以看出，时隔近3年时间，星叶瑜憬湾的房价涨超8000元/㎡，并且还是现房销售。
回顾 2012年拿地，楼面价6490元/㎡ 2014年3月29日公开项目售楼处 2014年10月21日首开，推出1、2、4号楼，销许均价21790元/㎡，折后均价19500元/㎡ 2015年5月，推出5号楼，两梯四户，面积为86、121、127和129㎡，销许均价22045元/㎡，折后均价19300元/㎡ 2015年7月领取G-06、G-09、G-10号楼销许，销许均价21478元/㎡ 2015年9月加推6号楼房源，均价约20000-21000元/㎡ 2018年3月20日，新领8号楼现售销许，面积86、122、127㎡，销许均价29500元/㎡ 此次销许价格比上次房源销许价格高了8022元/㎡ 据悉，星叶瑜憬湾此批房源首付需6成，摇号报名时间为3月21日上午9点至3月22日上午9点。报名方式：1、可现场报名；2、可网上报名，邮箱为3180855719@qq.com 区域内在售房源稀缺 迈皋桥区域上次开盘是在去年12月，2017年12月26日，中电颐和府邸推出高层5号楼和洋房11、14号楼。其中，高层共计112套，户型为99、143㎡，销许均价25952元/㎡。洋房面积为117、122、131、140㎡，均为毛坯交付。目前房源已全部售罄，项目的住宅部分也宣告收官。 目前迈皋桥主力住宅项目共有6家，分别为中国铁建青秀城、恒大翡翠华庭、金浦御龙湾、大地伊丽雅特湾、嘉誉山和星叶瑜憬湾。不过，有房在售的仅有3家。 除了上面正在进行摇号登记的星叶瑜憬湾之外，目前有房在售的仅有恒大翡翠华庭和嘉誉山。 据悉，恒大翡翠华庭与星叶瑜憬湾仅一街之隔，目前在售的是收官房源，为1、2、3号楼的高层房源，楼层为27-29层，面积为230㎡、一梯一户，5房2厅2卫，精装交付，交付时间在2019年7月分左右，得房率超80%。1、2号楼均价为31650元/㎡，3号楼均价为32459元/㎡。
恒大翡翠华庭230㎡户型图 而嘉誉山目前在售3、4、6号楼精装房源，面积127、141㎡，均价28507元/㎡。 此外，金浦御龙湾预计要到2019年才会有二期房源推出，产品预计将为高层精装房源；大地伊丽雅特湾上次加推房源还是在2014年，当时价格在19000-20000元/㎡。目前项目仅剩最后两栋小高层房源，预计今年推出，户型有78、104、108、121㎡四种，价格未定。而项目前期房源已经全部交付；中国铁建青秀城上次开盘是2016年6月份，前期房源是毛坯房源，均价24500元/㎡。下一批房源加推预计要到今年中旬左右，计划推出的是8、12号楼房源，8号楼的面积为88、106、109㎡。12号楼的面积为88、121、125㎡。房源是毛坯还是精装交付还没定，毛坯的话在25000-26000元/㎡左右，精装的话在28000-29000元/㎡左右。 新宅地！栖霞建设拿下G53地块 迈皋桥区域内的房源稀缺，一是体现在新盘少、老盘多，并且楼盘的推房速度都极为缓慢；二则体现在区域内土地供应短缺，作为主城板块，迈皋桥随着多年不断开发，可供应的地块已经逐渐减少。
就在去年10月25日，经过107轮竞拍，南京栖霞建设股份有限公司以17.6亿竞得迈皋桥G53地块，楼面地价19955元/平米，另需建设11000平米保障房。栖霞建设继星叶瑜憬湾后，将为该区域呈现新的产品。 该幅地块为栖霞区迈皋桥街道合班村257号地块，东至逸文路（规划），南至熙湲路（规划），西至北苑西路、枫桥雅筑小区，北至合班村路，为二类居住用地。 该地块距迈皋桥地铁站大概1.5公里，周边均是成熟小区，整体生活配套较为完善，这也是3年来迈皋桥推出的首幅住宅用地。 全国楼市乱象 刚需买房难上加难 济南：首付六成+半夜开盘 前段时间，济南市唐冶新区某楼盘突然半夜开盘，据传，有资格入场选房的基本为首付六成以上的客户。“全款优先，贷款靠边”，事后，朋友圈便流行起了这句段子。 首付比例更高的客户可以优先选房在济南楼市已经不是个例。目前，济南市场上这种方式很“流行”。 除了唐冶的楼盘，汉峪片区有楼盘选房也采取了全款优先的手段。下半年，西客站为数不多有房源的某楼盘，还未确定什么时间开盘，就已经在筛选6成以上首付的客户。作为一个不愁卖的楼盘，3成首付的买房者基本没有希望。 青岛：全款优先+捆绑车位+无证认筹 近日，位于青岛市即墨区某楼盘遭到了不少市民的投诉。购房者被告知，目前选房的顺序是全款优先，首付比例低的购房者只能后选房，同时，开发商强制买房的同时必须再额外购买一个9万元的车位。 随后，记者以购房者的身份来到该项目售楼处一探究竟。置业顾问称，目前新推出了15号楼，是一栋小高层，均价在1万4千元左右，具体价格还没有出，最快的话月底就能够出价格。“现在正在认筹，交5万元钱，出价格以后，合适的话就可以选定房源了 ，认筹以后可能开盘后还会有折扣，不交认筹金的话开盘以后不能够参与选房。同时，置业顾问称车位和房子一起买是硬性要求。 成都：万人选房+坐等升值 据当地媒体介绍，成都招商中央华城这个新盘刚刚取得的预售证价格要比其周边接近10年的二手房还要低40%，加上地段、品牌等因素，在当地备受关注。 根据该项目的微信公众号显示，复核通过，摇到号码的购房人，序号排到了43953，也就是说43953组客户，对应416套商品住宅。几万人抢几百套房呢，选到房子的概率仅0.95%！有人说，这比高考考上985的概率还低…. 西安：首付四成+全款选房 近日，一则西安某项目开盘的消息疯传朋友圈，那个仅“通知全款客户选房”不禁令人汗颜。在3月初的就有项目爆出只接受首付4成以上客户；近日很多网友都看到一个消息：“首套四成，二套五成”，提高首付的楼盘众多，相信也触动了不少想买房的刚需。 西安的房价经过去年一年的发展，房价上浮、房贷利率上涨、资格审查更严格、贷款审批放缓等都是不争的事实。对于刚需一族而言，如果首付比例上调至40%甚至50%，这也会直接摧毁资金略显不足的刚需性买房。 但是在2018年的开年的3个半月中，“满足首套刚需”的指导思想在何处得以体现？首付比例被抬高已成为圈内的热点，在南京、合肥、苏州、厦门等城市，早已司空见惯，在南京的热门区域，甚至出现八成首付的案例。 如此现象，谁是背后推手？ 谁在为难刚需购房者？ 供小于求的必然结果 目前全国大部分的房地产依然是处于卖方市场，二三线城市去库存缩减效果明显，目前已经很难看到两年前那种遍地是现房的情况。如今基本上都是一经开盘，瞬间房子都被抢购一空。 以西安为例，2018年以来，西安市场供应量大幅下滑，市场库存缩减显著，去化周期连续2个月呈下滑趋势，当前的去化周期仅为6个月，而根据最新公布的落户数据来看，2018年1月1日至3月9日，落户西安的人数达14万人，这14万人加去年落户的26万人所带来的购房需求，是当前西安市场难以消化的，卖方市场下，谁有房卖，谁说了算。 信贷政策不断收紧 目前，“紧信贷”已经成为避免资产泡沫刚性破裂的手段，是因为经过几年的信贷高速扩张，未来必然进入一个清理扩张后遗留风险的时期，包括房地产、政府平台贷款和过剩产能等等。起目标就是剑指国内商业银行粗放式管理模式存在的诸多风险隐患。 在此背景下，整个房地产行业的目标也和降低行业杠杆，控制房贷额度，收紧住房贷款的宗旨一致。这对于购房者而言主要的影响还是体现在两个方面： 一、房贷利率持续上扬 2018年2月，全国平均首套房贷利率5.46%，是基准利率的1.114倍，同比上涨22.15%，呈十四个月连续上涨之势。 二、首付比例提高，审批从严 中行率先揭开了四成首付的序幕，其他行在审查资料时，如果发现贷款人征信有些许瑕疵，同样会提高贷款利率或追加首付。 开发商回款需求 首先，相比较全款买房而言，按揭买房的回款时间则更长。按揭贷款因为要经过提交收入证明、资信证明、银行审查个人还款能力等条件筛选，房款放贷时间大约要经过一个多月。并且，最近银行贷款收紧，给开发商造成了一定的回款压力，使得开发商更乐于接受全款和少部分贷款的客户。 同时再加之整个市场呈现出供不应求的局面，银行放贷放缓等背景，手握优质房源的开发商自然有恃无恐、底气十足。举个例子，仅有100套房源，有500个购房者排队，从开发商的角度，自然是希望高价者得，而加入所有首付比例提高一成、两成，能很大程度上缓解开发商的回款压力，也能让开发商更快地启动新项目。 乱象之下，有何良策？ 很遗憾，以目前的政策来看，并无良策可查。相关规定只是划定了最低首付比例，并未对最高比例有所界定。同时由于楼盘在通过物价局的审批后，已经完全成为市场产品，而如何销售、如何收取首付都成为市场行为，因此暂时职能部门也鞭长莫及。 同时，开发商的套路层出不穷，从全款装修、网上开盘再到高额茶水费乃至现在的全款买房，也让大批购房者望而却步。
全国二手房新房差价 再说说二手房情况，这一年，北京、天津、成都、福州、青岛、厦门、郑州、南京、杭州、武汉的新房与二手房出现全面倒挂情况，部分区域甚至相差数千元。“限价”政策虽然表面上抑制了新房价格，但住房需求仍为解决，上有政策，下有对策，就看政策怎么落实，但房子难买是肯定了。 真正的刚需买房者 且行且珍惜 从贷款利率历史数据来看，目前基准利率4.9%已是历史低位，即使目前市场执行上浮10%，依然远远低于市场2011年调控期内7.05%的基准利率。由此可见，未来基准利率上调或市场利率上浮将依然是大概率事件！ 与此同时，目前因为市场供应不足的问题，售楼部普遍“歧视”贷款置业者，全款优先选房、首套最低40%首付已经成为行业的潜规则。 所以刚需置业者在能力范围内还是早点下手，毕竟未来一二线城市房价上涨空间仍较大，也许未来利率下降了，但是房价已不是当年的房价！ 相比之下，花未来的钱，圆现在的梦更胜一筹！ |
