盱眙县房产物业纠纷人民调解委员会主任金牌调解员赵夕党，从事房产物业的专业调解十年有余了，对小区的矛盾产生，名目繁多，交错发展，严重后果深有感触，他从中已摸索出一条针对开发商、物业、业主的三角矛盾的调处与解套办法，仅2021年就已调解成功1044件，其中房产纠纷325件，物业纠纷723件。有很多案例是采取物业房产并案调解，既治标也治本，最终结果是物业、开发商、业主三者得利，逐步消除了矛盾，理顺了关系，明确了各自的权责，使小区的物业管理步入良性循环，和谐社会得到了巩固和加强。他先后被评为省市县三级金牌调解员。
 赵夕党在实际工作中摸索出一套“以法化人，以理服人，以情动人，以真感人”的调解方式，对开发商、物业、业主三角矛盾理顺剥离，分解、定责，达到一举三得、皆大欢喜之目的。
巧断合同纠纷
商品房交付在商品房买卖中的关键所在是根据商品房合同约定，是所有权的转移，也是风险的转移，问题的大小在交付中很难发现，但在入住服务过程中将逐步暴露，首先从交付日期上，逾期交付的占30%，逾期办证的占80%，少数楼盘，如金国园阳光城市、世纪名城、天鹅湖、郦水家园等逾期3-5年，极个别的长达近十年，这个矛盾是开发商和业主之间第一引爆点，因为首先涉及到买卖合同的违约问题。
  先理顺逾期交房的几种形式，再对逾期交房的原因进行分析，然后进行逾期交付的责任认定，最后对逾期交付或逾期办证的案件认定相应的责任承担办法。一是违约责任的承担方式，按照双方合同约定，一方违约，另一方请求违约方继续履约，停止违约行为，赔偿损失，支付违约金。本着大事化小，小事不能化了的原则，力求皆大欢喜。二是逾期违约金的确定，一般来说，根据县房产市场的行情总体采取违约金打折办法，一般在6.5折左右。三是对开发商提出的实际困难拿出切实可行的调解办法。具体做法是，根据开发项目的实际情况，一般采取打折、分期、剥离矛盾，分享成果。业主应得的违约金，抵充物业费。这样可以减少物业和业主的矛盾，减少物业收费难度，物业专心服务，提高服务质量；开发商缓冲资金压力，可以按时间分批给付；业主维了权，顺了气，拿到了违约金，也对物业履了约，补交了所欠的物业费用，三者既解决了矛盾，三者都有利，为保证三方兑现，实诚守信，部分群体案件申请法院，做了司法确认。今年，他一次性为一个小区的违约办理了235份司法确认。  
弄清三角纠纷
赵夕党在工作中深入调查研究，基本理清房屋质量问题三角纠纷。商品房的质量问题所引发的矛盾是物业管理中的最大麻烦，业主及开发企业把所有的气一股脑撒在物业头上，物业两头受气。据统计业主和物业的纠纷有60%以上是开发商的遗留问题所造成的。 房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，开发商应当按照约定，承担保修责任。有些开发商一旦房屋交付之后，再想找到他已经很难了。开发商对物业居高临下，认为没有我的楼盘，你就赚不到钱，不听话你就滚蛋；对业主，一推六二五，出现问题业主是找开发商无人，找质检单位无门，找物业修理无能，最后的结果是，反正物业跑不掉，修不好就别想要物业费；问题大的烂尾楼，开发商要么被抓坐牢了，要么溜之大吉，根本找不到人，物业成了开发单位的替死鬼，老百姓的出气筒。 商品房的质量问题很多：屋面漏水，墙体开裂，外墙渗漏，窗户渗水，门窗变形，室内顶面开裂，钢筋裸露；地面下沉；雨水管不进雨水井，烟道风道失效，卫生间地漏臭味排不出去；门铃、门锁、监控、对讲机三个月不到全坏，质量差，个别小区临时路，临时水，临时电，一用就是好多年得不到解决，老百姓心情不好，物业遭罪。  因配套的缺失问题，普遍存在，而且十分严重。质量问题，压得物业透不过气来，因此物业被罚款的事经常发生，一些政府官员不问青红皂白，他们的观点是，不论有没有，好与坏，只要你物业接收了，就由你承担，出问题我就罚你，不能干就退出物业市场。认真想想看，这些后遗症是谁造成的呢，是开发商；这些配套缺失或以次充好是怎么通过验收的呢，是政府职能部门；物业为什么要接收呢，在当时的情况下，物业敢不接收吗。  在人防工程，几乎都是半吊子工程，十有八九达不到战时防空，平时停车的要求，地面车多为患，消防通道堵塞，一些地方人防被开发商长期封死，出售车位，人防车位80%以上没有用上。 万盛悦府小区电梯，小高层（11层）与高层（27层）的电梯规格型号一样大小，其结果是小高层的电梯运行正常，但高层的经常坏，老百姓怨声载道，天天都在骂物业。 某些小区楼道污水主管道经常返水、堵塞，维修人员打开地面接触处一查，下面没管道；井与井之间无管道连接，又是断头。污水和雨水井合并，雨污不分。 很多高层小区自来水的水费由物业代收取，不收停水，水厂不付代收费用，更过分的是，物业贴电费，贴维修费，贴人员工资，贴水损，每月少则几千，多则上万。这个后遗症仍然与开发商有关系，因为在建设前和水厂有协议，把抄水表的任务转嫁给物业，强迫物业无偿服务。 前期开发商胡乱承诺，如一楼可建私家花园，可以开门开窗，可以装阳光房，改动水电等等，结果拿房后，按物业管理条例很多事违规违法，根本无法实现，又造成了物业与业主的对抗情绪，给收费难埋下了伏笔。 某些小区实际与规划严重不符，地下车库被填了，大门没了，物业的办公室是一个临时走道，十几年过去了，仍然如此，道路地下管网都是物业进驻后自己掏钱修建的！ 
妙解物业与业主服务纠纷
物业与业主之间纠纷频发，疑难问题，遗留问题堆积如山，这些问题涉及三角关系，开发商、物业、业主他们之间互不隶属，矛盾产生不能及时解决，久而久之变成恶性循环，物业与业主矛盾的结局一是拒交物业费，二是赶物业走人，小区的服务质量越来越差，影响极坏。城市居民集中小区已经成为新常态。近年来，随着城市化建设不断推进，出现的新情况是，大量的农村村民入住新的城市集中小区，由老农民变成新市民，越来越多的农村实施乡村振兴战略，也出现村民集中居住小区，由过去的“房前三丈后五丈，旁边猪圈带杂场，每家二分自留地，鸡鸭猪羊随便养”的宽松环境，一下子变为“关门是私的，出门是公的；楼上楼下是别人的，楼梯是共用的”；“走错楼的，开错门的，上错层的”时有发生；“垃圾乱丢违规，小猪小鸡拒养，小葱小蒜禁长”的新的生活圈，着实给他们传统的生活习惯带来巨变，十分不适应。 当今，集中居住的生活小区，物业纠纷是社会矛盾的最大热点、焦点、难点。业主和物业纠纷数量逐年递增，纠纷焦点互相交织，共性、个性、突发性的矛盾应接不暇、错综复杂、互相扯皮、互为因果。具体概括为：前期开发商遗留的问题多，老旧小区配套不齐全，物业服务质量较差，业主法律意识淡薄，以各种理由拒交物业费，对抗性、突发性、群体发生矛盾频率高，矛盾持续时间长，纠缠交错转化，导致亲戚朋友楼层单元抱团，小区业主微信群负面传播，矛盾激化，时态漫延。物业无奈降低服务质量，甚至有的物业被迫撤离，新旧物业剑拔弩张，小区处于无序管理状态，严重地影响到社会安定。例如盱眙都梁小区，先后十多年，物业公司六进七出，收费率不足40%，一些业主从未交过一分钱物业费。就当前而言，部分小区的收费率只有50%左右。  2016年9月12日至年底，接受调解案件400件，2017年同期接受调解案件850件，从数量上讲上升一倍；2018年全年接受调解案件977件，增长百分之九；从2019年开始，对房产、物业矛盾进行综合调解，采取交叉剥离，逐案解套，分类梳理矛盾因果关系。接受调解案件1480件，不到一年时间，已成功调解1046年，涉案金额千万元以上。还通过电话，书面告知函等线上调解方法，一年调解成功400余件。 六年来，通过调解成功的案件中，一般规律是，双方到场都是怒气冲天，互不相让，调解结束时握手言和，互相理解，双方签字按手印，履行了缴费义务及承担了违约责任，很多被申请人都是现场缴费，通过调解，不少人都成了朋友。 
综合调解四大纠纷
房产、物业纠纷涉及的人多庞杂，面广量大，积怨深厚，后果严重，容易激化，突发性、恶性事件时有发生，既影响居民的正常生活，也影响社会的和谐稳定。由于开发商遗留的大量问题，因而在调解中，结合案件本身，赵夕党深入三方，对纠纷的本身，划清责任，结合法律法规，谈清楚矛盾焦点，说明白法律法规条款，对症下药，依法调解，以理服人，以情动人，以真感人。其结果是让三方认可，皆大欢喜。作为一名房产、物业纠纷专职调解人员， 时刻牢记为政府排忧，为群众解难的宗旨，以法律法规为原则，以创建和谐社会为己任，以将房产、物业纠纷调处成功在我手中为目标，有效地化解各类纠纷矛盾，在工作中不断提高调处综合水平。 在调解过程中他牢记四句话原则，即面对困难要上，面对邪恶不让，面对受辱不悔，面对违法不放，公平公正公开，以事实为依据，定性准确，责任明确，尽到了一个调解员的责任。 调解是一项棘手、烫手、多面不落好的麻烦事。因为调解员既无权力又无势力，凭的就是一颗心、一张嘴、一个熟记于心的相关法律法规，和头脑灵活运用，就必须错对分明，办事不徇私情，一心为了人民，以理服人，以情动人，以真感人，掌握原则，注重方法，确保能握手言和，签字按手印，皆大欢喜。  一是线下庭内调解与线上电话跟踪，书面发函相结合，确保成功率，中心配备一名资料员，专门负责材料收集、整理，电话跟踪，书面发函，事后跟踪，一般成功一例，不少于线上电话跟踪十次以上，线下登门拜访，实地求证3-4次，开发商一个违约赔偿，先后跟踪八个月，最后终于得到解决； 二是庭内调解与调查核实，现场论证相结合，保证准确性，现场调解在听，实地核实在清，现场论证在实，每个调解力求力成铁案，到目前为止，没有一个案件反复过； 三是庭内调解与督、改、访相结合，确保不反弹，治标治本，矛盾不重生。调是手段，解是目的，为防止在过程中，调了不执行，执行不彻底，只能保证一时的治标不治本做法，我们通过督察，整改暗访多种措施，效果十分明显； 四是调解与培训相结合，从根本上提高房产物业的业务技能，提高服务质量，减少投诉率，降低调解量，同时被调解方也深受教育，知道自己错在哪里。把每个案例，每一次调解都作为一次培训，因势利导，循序渐进，结合相关法律法规，说清、说透、说到位。 一个完善，即资料完整程序合规，卷宗规范，我们的资料完全是依照省司法厅的要求去完成的，没有水分；两个到位是善后工作，调解室内签字，调解室外跟踪到位，一是钱交到对方手里，二是该做的必须落实，不留尾巴，一拍两清，此时才是这一案件的调解终结。 不要人夸颜色好，只留清气满乾坤。赵夕党，一位优秀的共产党员，一位出色的退伍军人，一位可敬的退休干部，他退休不褪色，退伍不下阵，以一个共产党员的情怀，以润物细无声的热情，默默无闻，苦口婆心，为群众安居乐业无私奉献。（修铁钢） |
